근저당권은 부동산, 선박, 항공기, 중기 등 등록 가능한 동산에 설정할 수 있는 담보권입니다. 본 글에서는 근저당권의 대상물, 저당권과 근저당권의 차이점, 근저당권 설정 시 확인해야 할 사항 및 구비서류에 대해 자세히 설명합니다.
근저당권의 대상물
근저당권의 대상물로는 등기가 가능한 토지와 건물 등의 부동산과 선박, 항공기, 중기와 같은 등록 가능한 동산이 있습니다. 부동산의 경우, 토지와 건물이 같이 있는 경우가 많기 때문에 토지와 건물 모두에 대해 공동 담보를 설정해야 합니다. 그렇지 않으면 담보권을 행사할 때 각각의 물건을 개별적으로 취급해야 하는 불편이 따를 수 있습니다.
부동산
부동산은 근저당권 설정의 주요 대상물입니다. 여기에는 토지, 건물, 상가 등이 포함됩니다. 특히 대지와 건물이 함께 있는 경우에는 각각의 물건에 대해 공동 담보를 설정해야만 담보권을 완벽하게 행사할 수 있습니다.
동산
등록 가능한 동산으로는 선박, 항공기, 중기 등이 있습니다. 이러한 동산은 등록 절차를 거쳐 근저당권의 대상이 될 수 있습니다.
저당권과 근저당권의 차이점
저당권
저당권은 채권자와 채무자 간의 확정된 채권을 담보하기 위해 설정됩니다. 즉, 저당권은 설정 시점에서 이미 확정된 채권을 보장합니다. 저당권 설정 시에는 설정액이 채권액으로 기재됩니다.
근저당권
근저당권은 채무자와의 계속 거래에서 장래에 확정될 미확정 채권을 담보하기 위해 설정됩니다. 근저당권은 일정한 금액 내에서 우선변제권을 확보하기 위해 설정되며, 설정액은 채권최고액으로 기재됩니다. 이는 현재 발생했거나 앞으로 발생할 수 있는 미확정 채권에 대해 담보를 제공하는 역할을 합니다.
근저당권 설정 시 확인사항
근저당권 설정 시 다음과 같은 사항을 반드시 확인해야 합니다:
1) 부동산 등기부등본 등 공적 장부 확인
실제 물건과 공적 장부가 일치하는지 확인해야 합니다. 이는 담보 설정의 기본적인 절차입니다.
2) 물건의 지상 및 지하 상태 확인
고압선 통과 여부, 지하에 매설물 유무 등을 확인하여 담보물의 가치를 평가해야 합니다.
3) 개별공시지가 및 공시가격 확인
개별공시지가, 단독주택 공시 가격, 공동주택 공시 가격, 기준시가, 실거래가 등을 확인하여 담보물의 가치를 평가합니다.
4) 무허가 및 미등기 건물 확인
무허가 건물이나 미등기 건물이 있는 경우, 법정 지상권 문제를 해결하기 위한 조치를 취해야 합니다.
근저당권 설정 시 필요한 서류
근저당권을 설정하려면 다음과 같은 서류가 필요합니다:
1) 근저당권 설정 등기신청서
채권최고액, 채권자의 성명과 주소가 기재된 신청서가 필요합니다.
2) 근저당권 설정계약서
채권자, 채무자, 담보 제공자가 기명날인한 계약서가 필요합니다.
3) 등기권리증
등기권리증이 없는 경우, 법무사가 작성한 담보 제공자의 진술서로 대체할 수 있습니다.
4) 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
최근 1개월 내에 발급된 인감증명서 또는 본인서명사실확인서가 필요합니다.
5) 주민등록초본
채권자와 담보 제공자의 주민등록초본이 필요합니다.
6) 위임장
채권자와 담보 설정자가 기명날인한 위임장이 필요하며, 인감증명서를 첨부해야 합니다.
7) 법인등기부등본
법인의 경우, 법인등기부등본이 필요합니다.
채권최고액과 담보평가액
채권최고액
채권최고액은 근저당권 설정액을 말합니다. 이는 현재 발생했거나 앞으로 발생할 미확정 채권에 대해 설정되며, 채권자는 채권최고액 한도 내에서 우선변제권을 확보합니다. 실무에서는 담보 여력의 110~130%를 채권최고액으로 설정합니다.
담보평가액
담보평가액은 채권자 회사에서 여신한도를 운영할 때 담보 한도를 정하는 기준이 되는 금액입니다. 주택의 경우 담보평가액은 다음과 같이 산정됩니다:
담보평가액 산정(주택의 경우)
담보평가액 = (감정평가액 X 80%) – 선순위 설정액 – 임대차 보증금 – (임대하지 않은 방의 수 X 2,000/2,300/4,300/5,000만 원 & 채권최고액 중 적은 금액)
근저당권 설정 등기 절차
근저당권 설정은 설정 계약을 체결하고 설정 등기 신청서와 구비서류를 갖추어 등기함으로써 이루어집니다. 특히, 나대지에 근저당권을 설정할 때는 지상권도 함께 설정해야 합니다.
정리하자면 근저당권은 부동산, 선박, 항공기, 중기 등 다양한 대상물에 설정할 수 있으며, 저당권과의 차이점을 이해하고 설정 절차를 정확히 따르는 것이 중요합니다. 근저당권 설정 시에는 공적 장부와 실제 물건의 일치 여부, 지상 및 지하 상태, 개별공시지가 등을 확인해야 하며, 필요한 서류를 준비해 정확히 등기해야 합니다. 절차와 주의사항을 확실히 숙지하시고 근저당권 설정을 진행하시기 바랍니다.