최근 부동산 시장의 불안정과 임대차 3법의 시행으로 인해 전세시장의 혼란이 가중되고 있습니다. 이를 해결하고자 정부는 상생임대인 제도를 개편하고, 혜택을 확대하는 개편안을 발표했습니다. 특히 상생임대인 제도는 양도세 면제 조건 중 거주기간 2년 요건을 면제해주는 등 다양한 혜택을 제공합니다. 오늘은 상생임대인 제도로 양도세 2년 면제 조건과 신청 방법을 정리해 보았습니다.
상생임대인 제도로 양도세 2년 면제 조건과 신청 방법
1. 상생임대인 제도란?
상생임대인이란 임대료 인상을 5% 이내로 제한하면서 기존 계약을 갱신하거나 신규 계약을 체결한 임대인을 의미합니다. 이 제도는 2022년 초에 발표되었으며, 2022년 6월에는 더욱 완화된 개편안이 발표되었습니다. 상생임대인 제도는 임대인의 부담을 덜어주고, 임대차 시장을 안정화하기 위해 다양한 혜택을 제공합니다.
주요 혜택
- 양도세 비과세 요건 중 거주기간 2년 면제: 주택을 양도할 때 2년 거주 요건을 충족하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 장기보유특별공제 적용: 장기보유특별공제 혜택을 확대 적용받아 양도세 절감이 가능합니다.
2. 상생임대인 조건
상생임대인으로 인정받기 위해서는 다음 조건을 모두 충족해야 합니다:
1) 직전 임대차 계약 유지
- 임대인이 직접 체결한 직전 임대차 계약이 존재해야 하며, 이 계약은 1년 6개월 이상 유지되어야 합니다.
- 갭투자자는 원칙적으로 상생임대인이 될 수 없습니다. 단, 2024년 12월 31일까지 두 번째 임대차 계약을 체결하면 상생임대인 혜택을 받을 수 있습니다.
2) 임대료 인상 5% 이내
- 2021년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 임대료를 5% 이내로 인상한 신규 임대차 계약을 체결해야 합니다.
- 신규 임차인은 변경되어도 상관없지만, 신규 계약은 최소 2년간 유지되어야 합니다.
3) 다주택자 및 등록임대사업자 가능
- 다주택자도 다른 주택을 매도하고, 최종적으로 상생임대인 요건을 충족한 주택을 보유하면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 등록임대사업자와 계약갱신청구권 행사 시에도 상생임대인 혜택이 적용됩니다.
4) 전월세 전환 시 임대료 5% 이하
- 전월세 전환 시 전월세 전환율을 이용해 5% 이내 인상 여부를 판단합니다. 전환율은 **연 10%**와 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율을 적용합니다.
3. 상생임대인 혜택
1) 양도세 비과세 거주 요건 면제
- 일반적으로 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 상생임대인의 경우 거주하지 않아도 이 요건이 면제됩니다.
2) 장기보유특별공제 혜택
- 상생임대주택의 경우 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으며, 특례공제율을 통해 더 많은 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
- 일반적으로 3년 이상 보유 시 **연간 2%**씩 공제가 적용되지만, 상생임대주택은 **연간 4%**씩 공제가 적용됩니다.
| 보유기간 | 일반 장기보유공제율 | 상생임대인 공제율 |
|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% |
| 5년 | 10% | 20% |
| 10년 | 20% | 40% |
3) 거주 주택 양도 시 비과세 혜택
- 등록임대사업자는 장기임대주택 외 다른 주택을 양도할 때 1회 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 이때 상생임대주택은 거주 요건 없이 비과세 적용이 가능합니다.
4. 상생임대인 신청 방법
상생임대인 신청은 별도의 신고 절차 없이, 양도소득세 과표신고기한까지 관할 세무서에 특례적용신고서를 제출하면 됩니다.
준비서류
- 직전 임대차 계약서
- 5% 이하로 갱신 또는 신규 계약한 임대차 계약서
- 세입자의 계약금 입금 내역
- 동사무소 발급 거주자 내역서
신청 시 직전 임대차 계약은 2021년 12월 21일 이후 체결되어야 하며, 1년 6개월 이상 유지되어야 합니다. 또한, 상생임대차는 2년 이상 유지되어야 하며, 직전 임대차와 상생임대차 사이의 공백도 인정됩니다.
상생임대인 제도 활용 시 주의사항
- 갭투자를 통해 주택을 매수한 경우, 원칙적으로 상생임대인 혜택을 받을 수 없습니다.
- 임대차 계약이 1년 6개월 미만일 경우 상생임대인 혜택이 적용되지 않습니다.
- 전세에서 월세로의 전환 또는 반대로 전환할 때는 반드시 전월세 전환율을 계산하여 임대료 인상률을 확인해야 합니다.
정리하자면 상생임대인 제도는 부동산 시장의 안정화를 위해 도입된 중요한 정책입니다. 임대료 인상을 제한하고 임대인의 부담을 덜어주는 동시에, 양도세 면제와 장기보유특별공제 등 다양한 세금 혜택을 제공합니다. 특히 다주택자나 갭투자자들에게는 양도세 절감 및 비과세 혜택을 받을 수 있는 좋은 기회가 됩니다.
따라서 상생임대인으로 등록하여 혜택을 받으려면 임대차 계약 조건을 신중히 검토하고, 필요 서류를 준비해 세무서에 제출해야 하는데요. 임대차 시장 안정화는 물론이고 세금 절감에도 큰 도움이 될 것으로 보입니다. 보다 자세한 정보는 국세청 홈페이지 또는 관할 세무서에 문의하시기 바랍니다.